В Вологодском Росреестре рассказали о новеллах «гаражной амнистии»
Долгое время в России вопросы участия в гражданском обороте объектов гаражного строительства не регулировались комплексно. Отсутствовала ясность в правовом положении гаражных кооперативов, правах и обязанностях их членов. В результате этого законодательного пробела возникли правовые и фактические проблемы использования общего имущества членами гаражных объединений. С 1 сентября 2021 года в России Федеральным законом введена так называемая «гаражная амнистия», благодаря которой граждане могут оформить в собственность не только гаражи, но и землю под ними – бесплатно, а с 1 октября 2023 года вступили в силу изменения в законодательстве о «гаражной амнистии», направленные на устранение ранее существовавших препятствий в оформлении прав на гаражи и земельные участки под ними, что позволит еще большему количеству вологжан оформить свои права на гаражи проще и быстрее.
О нововведениях «гаражной амнистии рассказала Орлова Елена Александровна, заместитель руководителя Управления Росреестра по Вологодской области.
1. Какие объекты недвижимости попадают под действие «гаражной амнистии» и куда обращаться за оформлением прав на них?
- «Гаражная амнистия» распространяется на гаражи, построенные до вступления в законную силу Градостроительного кодекса Российской Федерации (до 29.12.2004), которые являются объектами капитального строительства, расположены на земельном участке, находящемся в муниципальной, региональной или государственной собственности.
Для оформления права собственности на гараж и расположенный под ним земельный участок гражданину необходимо обратиться в орган местного самоуправления, на территории которого расположен гараж и земельный участок, с заявлением, приложив документы, подтверждающие факт владения гаражом. Например, если гараж расположен в городе Вологде – Департамент градостроительства администрации города Вологды, если же гараж находится в Череповце, то обращаться можно в Комитет имущественных отношений города Череповца.
2. В чем заключаются законодательные изменения к ранее принятому Закону о «гаражной амнистии» вступившие в силу 01.10.2023?
В законе, в частности, даны определения понятий «территория гаражного назначения», «гараж» и «гаражный комплекс».
Так, под территорией гаражного назначения понимается территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, а также земельные участки общего назначения, т. е. это тот самый «гаражный кооператив» - ряды гаражей с общей территорией.
Гаражом называется нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей.
Предусмотрено, что гаражи, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.
Гаражным комплексом именуется здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места. В гаражном комплексе могут также располагаться нежилые помещения. Иными словами, это современный многоярусный гараж с машиноместами. В отношении гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается.
3. Что дадут гражданам изменения в законодательстве?
В городе Вологде много ГСК, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у членов ГСК и для оформления права на земельный участок непосредственно под гаражом необходимо было наличие согласия всех арендаторов земельного участка, что было крайне затруднительно получить.
Теперь стало возможным образовать земельный участок под гаражом без согласия арендаторов исходного земельного участка в случаях, когда такой земельный участок предоставлен в аренду с множественность лиц на стороне арендатора.
Также появилась возможность применения механизма «гаражной амнистии» в отношении земельных участков, которые находятся в полосах отвода железных дорог.
Для этого гражданину сначала необходимо обратиться с письменным заявлением к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» о получении согласия на образование земельного участка под гаражом из земельного участка, принадлежащего на праве аренды ОАО «РЖД». Ответ на указанное заявление должен быть предоставлен открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» в письменной форме в срок, не превышающий тридцати календарных дней со дня получения соответствующего заявления гражданина.
После получения согласия гражданин подает заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в федеральный орган исполнительной власти, выступающим от имени Российской Федерации в качестве арендодателя по договору аренды, заключенному с ОАО «РЖД» (Территориальное управление Росимущества по Вологодской области).
4. Что является общим имуществом членов ГСК?
Общим имуществом в границах территории гаражного назначения являются земельный участок (участки), предназначенный для удовлетворения общих потребностей в проходе и проезде, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, водоснабжении, водоотведении, охране, сборе твердых коммунальных отходов и т.п., а также объекты, предназначенные для общего пользования, в том числе пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
5. Определен ли новым законом порядок использования общего имущества?
Важным нововведением являются положения о доле каждого собственника гаража в праве собственности на общее имущество и основы его использования.
Следует отметить, что собственники гаражей являются и собственниками общего имущества. При этом доля каждого собственника гаража в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна общей площади принадлежащего указанному лицу гаража. Доля в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения следует судьбе права собственности на соответствующий гараж, это значит, что собственник гаража не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на соответствующий гараж.
Кроме того, при приобретении в собственность гаража в границах территории гаражного назначения к приобретателю в силу закона переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории.
Собственники гаражей также сообща могут распоряжаться общим имуществом, например, передать в аренду. Что касается объектов общего имущества, которые предназначены для обеспечения потребностей в газоснабжении, электроснабжении, водоснабжении и водоотведении, то они могут быть переданы в аренду, безвозмездное пользование или собственность организациям, осуществляющим газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение.
Отдельно хочу обратить внимание, что с 1 октября к земельным участкам, которые предоставлены гаражным кооперативам стали применяться правила о территориях гаражного назначения, это означает, что такие земельные участки в силу закона стали принадлежать на праве долевой собственности собственникам гаражей.
Так же и имущество, соответствующее критериям общего имущества, с 1 октября принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей в границах территории гаражного назначения.
6. Каким образом, члены ГСК могут участвовать в управлении общим имуществом?
Законодатель закрепил способы управления общим имуществом в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе: собственники гаражей, машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе могут управлять общим имуществом:
- непосредственно.
- через товарищество собственников недвижимости.
- через управляющую организацию.
Под непосредственным управлением понимается принятие собственниками гаражей совместных решений по управлению общим имуществом в границах территории гаражного назначения без создания товарищества собственников недвижимости и без заключения договора с управляющей организацией. Непосредственное управление общим имуществом допускается, если количество гаражей в границах территории гаражного назначения не превышает тридцати.
О конкретном способе управления собственники могут договориться на общем собрании. При этом способ управления в любое время можно изменить решением такого собрания.
7. Какие еще изменения в законе о «гаражной амнистии» следует знать вологжанам?
Особенное внимание стоит уделить норме, запрещающей чинить препятствия владельцам гаражей к проходу и проезду к их объектам.
Отмечу, что ранее отсутствие четкого регулирования этого вопроса приводило к множеству конфликтов и споров между членами гаражных объединений. На практике отдельные лица устанавливали ограничения (шлагбаумы, въездные ворота), препятствующие свободному проезду владельцев гаражей к своим объектам. С введением названной нормы это проблема должна решиться.
Так, закон установил, что собственники гаражей имеют право свободно использовать земельные участки общего назначения в границах территории гаражного назначения для прохода и проезда к своим земельным участкам. Никто не вправе чинить препятствия правообладателям земельных участков, предназначенных для размещения гаражей на территории гаражного назначения, в использовании земельных участков общего назначения на территории гаражного назначения.
8. Много ли вологжан оформили свои права на объекты недвижимости в рамках «гаражной амнистии»?
За время действия закона о «гаражной амнистии» гражданами оформлено более 1100 прав на гаражи и 1200 прав на земельные участки. Наиболее активно закон о «гаражной амнистии реализуется в Череповце, Вологде, Харовске.
Также хочу добавить, что на официальном сайте Росреестра размещены методические рекомендации, где содержатся подробные пошаговые инструкции для граждан по оформлению прав на гаражи и земельные участки под ними. Помимо указанного на сайте опубликованы ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений «гаражной амнистии», которые также могут помочь при возникновении вопросов при оформлении прав на недвижимость.
Пресс-служба Управления Росреестра
по Вологодской области